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上海房产律师案例分析 | 房屋租赁合同的协议解除

来源:www.tangrongbin.com | 作者:上海房产律师 | 时间:2018/12/23

上海房产律师本次案例分析摘要

双方签订房屋租赁合同,约定了租期和违约金,在承租期间出租人欲将房屋转卖,提出解除房屋租赁合同。在房屋中介参与下,当事人达成口头解除协议:约定由出租人支付承租人一个月租金作为赔偿,承租人立即搬离。在承租人搬离后,出租人拒不支付赔偿款,承租人如何主张权利。


基本案情

2017108日,甲与乙签订房屋租赁合同,由甲承租乙的房屋,约定租期为20171015日至20191014日,每月租金为6000元。甲一次性支付了三个月的租金并交纳了6000元的押金。双方在租赁合同中约定了违约金条款,违约金赔偿数额为三个月的房租,即18000元。自20171015日,甲一直在该房屋内居住并按时交纳房租。20181029日乙突然提出解除房屋租赁合同,欲将房屋出卖给他人,经过房屋中介的协调,双方口头约定由乙赔偿甲6000元,要求甲立即搬离,甲同意并于2018113日搬离,后乙不同意支付6000元赔偿款,甲找房屋中介联系未果,甲欲起诉要求乙按照房屋租赁合同中约定的违约金条款支付违约金18000元。


争议焦点

1.双方口头达成的解除房屋租赁合同的协议是否成立并生效?

2.本案能否适用约定的违约金条款要求乙赔偿18000元?

3.甲有哪些救济途径?


案件分析及结论

一、双方口头达成的解除房屋租赁合同的协议成立并生效

(一)合同解除的方式

1.协议解除

所谓协议解除,是指合同有效成立后,未履行或未完全履行之前,当事人双方通过协商而解除合同,使合同效力归于消灭的行为。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第93条第1款对此作出了具体规定。

协议解除的条件是当事人双方协商一致,是将原合同加以解除的协商一致,也就是在双方之间又重新成立了一个合同,其内容主要是把原来的合同放弃,使基于原合同发生的债权债务关系归于消灭。当事人不仅享有自愿订立合同的权利,同时也享有协议解除合同的权利。不过,协议解除的内容不得违反法律、行政法规的强制性规定,不得违背国家利益和社会公共利益,否则解除协议无效,当事人仍要按原合同履行义务。

2.约定解除

所谓约定解除,是指当事人双方在合同中明确约定一定的条件,在合同有效成立后,未履行或未完全履行之前,当事人一方在出现某种情况后享有解除权,并通过解除权的行使消灭合同关系。《合同法》第93条第2款对此作出了具体规定。

3.单方解除

所谓单方解除,是指解除权人行使解除权将合同解除的行为。它不必经过对方当事人的同意,只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方,或经过人民法院或仲裁机构向对方主张,即可发生合同解除的效果。

4.法定解除

所谓法定解除,是指合同解除的条件由法律直接加以规定。《合同法》第94条对此作出了具体规定。

(二)本案属于协议解除

首先,甲、乙之间存在有效的书面房屋租赁合同,且约定了租赁期限,是有固定期限的租赁合同,在合同存续期间,并未出现法定解除的事由,任何一方不得无故解除合同,现乙因转卖欲解除合同,根据《合同法》第93条的规定,当事人可以经过协商一致而解除合同。本案中,甲通过房屋中介与乙协商,并在中介的见证下达成了解除房屋租赁合同的口头协议,约定由乙支付甲6000元作为赔偿,甲立即搬离租赁房屋,实际上就是用解除协议替代了之前的房屋租赁合同,双方当事人根据解除协议行使权利、履行义务。在本案中,甲、乙均为完全民事行为能力人,且该协议是双方的真实意思表示,其次,根据《合同法》第10条的规定,如果法律、行政法规没有规定并且当事人没有约定必须采用书面形式订立合同的,则口头形式与书面形式具有同等效力。综上,根据《合同法》第44条的规定,该解除房屋租赁合同的口头协议已经成立并生效。

 

二、本案不能适用约定的违约金要求乙赔偿18000

(一)违约金

违约金是指当事人完全不履行或不适当履行债务时,必须按约定给付对方一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金的设立,是为了保证债的履行,其标准依法定或双方在合同中书面约定。我国《合同法》第114条第一款规定了约定违约金。

(二)违约金与合同解除

合同解除后能否适用违约金目前尚存争议,司法判例也存在适用上的不统一,《合同法》第97条是关于合同解除的法律后果规定,根据该规定,合同解除后可以要求赔偿损失,但对于违约金的适用,并无明确答案。有的理论主张合同解除导致合同权利义务关系消灭,作为合同内容的违约金条款也应当从属于合同的效力归于消灭,因此合同解除后不能适用违约金。但是有的理论主张违约金条款作为合同解除后的一种救济方式并不随合同解除失去效力,而是拟制合同关系在违约金条款的范围内继续存在。不同理论各执一词,使得合同解除后违约金可否适用在理论上存在相当大的分歧。

根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(以下简称《意见》)第8条的规定,合同解除后的违约金条款可以根据《合同法》第98条的规定处理,即将违约金条款按照结算清理条款的规定处理,可以看出,《意见》实际上是肯定了违约金条款的独立效力,其并不因合同解除而当然失去效力。但是,笔者认为,该条主要是适用于合同的法定解除,在协议解除的前提下,双方当事人就赔偿问题达成了新的约定,原租赁合同的权利义务已经终止,也就是说协议解除在性质上是对双方当事人的权利义务关系重新安排、调整和分配,并不是针对违约而寻求补救措施”,故当事人不能因解除协议未得到履行而主张适用原合同的违约条款。

 

三、甲的救济途径

(一)甲可以显失公平为由请求撤销解除协议

在甲前来咨询时,称其忘记了房屋租赁合同中的规定了违约金,也不知道该如何适用违约金条款,所以并没有向乙主张权利,在中介的劝说之下与乙达成了赔偿给乙6000元作为解除房屋租赁合同的赔偿协议,乙没有要求18000元的违约金,且因为甲突然提出要解除房屋租赁合同,乙需要在较短时间内重新通过各种渠道寻找房源,产生了一些不必要的开支。根据《合同法》第54条第一款、《中华人民共和国民法总则》(以下简称《民法总则》)第151条规定了显示公平的合同为可撤销的合同,根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第72条的规定,显示公平需要客观和主观两个要件,客观上需要当事人在给付与对待给付之间失衡或造成利益不平衡,本案中乙欲终止履行房屋租赁合同,甲本可以主张三倍的月租金作为违约金,但是在解除协议中双方只约定了一倍的月租金作为赔偿,造成利益的不平衡;主观上,要求在订立合同时一方具有利用优势或利用对方轻率、无经验等而与对方订立显失公平合同的故意。受害人应当举证证明对方有利用行为,而不能仅证明自己在订约时无经验或轻率。本案中,要举证证明乙有利用行为存在较大难度,不过可以通过当时协商时的情况、中介协调时的记录等情况进一步举证。综上,甲可以行使撤销权,要求法院撤销解除协议,但在取证上存在一定的困难,显示公平较难认定。

(二)甲可直接起诉乙要求按照6000元赔偿

根据之前的分析,甲、乙已经就合同解除达成了口头协议,且有房屋中介作为见证人,根据《合同法》第60条第一款[1]的规定,当事人要全面履行自己的义务,现在甲已经按照约定搬离房屋,如果乙不履行,甲可以直接起诉乙要求按照解除协议支付6000元作为赔偿。

06

上海房产律师建言献策

本案中前来咨询的甲为孤寡老人,因此事一直在找出租人和中介沟通,但是出租人不肯露面,房屋中介一直在推卸责任,甲的合法权益无法得到保障。

在房屋租赁合同中,法律实际上赋予了承租人很多权利,比如《合同法》第229条规定了买卖不破租赁,出租人完全可以不同意解除房屋租赁合同,即使房屋的所有权人改变,出租人也可以继续居住。《合同法》第230条也对出租人的优先购买权作出了规定,出租人在同等条件下可以优先购买。本案中的承租人并不清楚自己享有的这些权利,轻率地与出租人解除了房屋租赁合同,并且为寻找合适的房源花费了较大经历和费用。

违约责任和合同解除的关系一直是理论和实践中争议的焦点,根据最高人民法院的《意见》第8条以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第26条的规定,可以看出最高人民法院法院实际上是支持违约金条款的独立性的,合同解除后违约金条款仍然可以继续适用,但是这里强调的是因违约而解除,不包括协议解除,本案中出租人完全可以不同意搬离房屋,上海房产律师提醒各位:若出租人执意要求搬离,可以构成根本违约而要求其支付违约金。


相关法条

[1]《合同法》第93条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

[2]《合同法》第230条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[3]《合同法》第94条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:()因不可抗力致使不能实现合同目的;()在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;()当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;()当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;()法律规定的其他情形。

[4]《合同法》第10条规定:当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

[5]《合同法》第44条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

[6]《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

[7]《合同法》第97条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

[8]最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定:合同解除后,当事人主张违约金条款继续有效的,人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。

[9]《合同法》第98条规定:合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。

[10]《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定:买卖合同因违约而解除后,守约方主张继续适用违约金条款的,人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。

[11]《合同法》第54条第一款规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。

[12]《民法总则》第151条规定:一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

[13]《民通意见》第72条规定:显示公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。

[14]《合同法》第60条第1款规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

[15]《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


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