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上海房产律师案例分析 | 动迁安置房所有权归属的思考

来源:汤容滨律师网 | 作者:汤容滨 | 时间:2019/1/24

内容摘要

当事人王某因动迁安置房的所有权纠纷前来咨询。动迁补偿方式包括动迁安置房和动迁补偿款,无论是哪一种方式,都是针对被拆迁房屋所有权人的补偿。同时,考虑到户籍同在该房屋处的同住人的居住利益,对别无其他住所的同住人的居住权利益要加以保障。为处理好所有权补偿和居住权利益的关系,不仅要区分被拆迁房屋的产权性质,还要考虑同住人的居住情况加以判断。


基本案情

20185月份,因王某所居住的房屋处于政府规划建设区域需要动迁,上海市动迁组与王某达成协议,给王某提供动迁安置房,王某按照动迁组要求进行搬离工作。该房屋的不动产登记簿上登记的产权人为王某及其母亲。据悉,王某姐姐的户口一直未迁出王某的家庭户口,且于20178月份离婚回到娘家,之后一直居住在王某家,没有其他住所。基于此,政府部门在计算居住面积时将王某的姐姐作为一个人头计入在内。对于该动迁安置房,王某打算在获得该房屋3年后进行转让。王某的姐姐认为,因其户口一直在王某的户口本上,一直居住于该房屋,且补偿计算面积时有其人头,因此对动迁安置房享有所有权,有权获得该房屋的转让款。王某则认为,房屋的产权证上没有姐姐的名字,姐姐不享有所有权,也无权要求分的转让房屋的款项,双方出现争议。


争议焦点

1.王某的姐姐对动迁安置房是否享有所有权?

2.如果王某将动迁安置房进行转让,王某的姐姐是否有权获得房屋转让款?


  案情处理依据及结论

一、动迁安置房所有权归属

(一)动迁安置房

动迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁而安置给被拆迁人居住使用的房屋。同时根据《上海市动迁安置管理办法》第2条的规定,动迁安置房的使用用途为用于居住的保障性安居用房

(二)动迁安置房所有权归属认定

根据动迁安置房的定义可以得出,安置房是政府因房屋征收、拆迁而提供的对价,用以补偿被拆迁人的损失。但是法律并未对动迁安置房的所有权归属作出明确规定,因此对补偿的对象范围需要明确以定纷止争。本文将从法律依据、司法判例及实际操作便利性等方面对动迁安置房的所有权归属进行探析。


1.    法律依据

虽然法律未明文规定因动迁而补偿的安置房所有权的具体归属,但相关条文均体现了是对物权人所有权的补偿。《中华人民共和国宪法》第13条第3款规定,政府征收征用时,应当对所征收的公民的私有财产为补偿给付;《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条规定,政府征收征用集体土地时应当给予补偿,土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有;《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第42条第3款规定,政府因公共利益而征收个人的房屋及其他不动产时应当保障被征收人的居住条件;值得注意的是,该条款位于《物权法》第二编所有权的一般规定之下,根据体系解释可见该条款是对所有权人的保障性规定;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条,对拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的动迁安置房 

出卖予以规制,可见动迁安置房是对被拆迁房屋以所有权调换方式进行补偿的产物。

综合以上规定,可见法律在征收、征用、拆迁情形中非常重视私人财产所有权的保护。基于以上法律精神,动迁安置房所有权应当归属于被拆迁人,也即被拆迁房屋的原产权人所有。


2.    司法判决

在司法实践中,各法院通常将被拆迁房屋原所有权人认定为安置房屋的所有权人。如在张学翠、付征菊共有物分割纠纷一案中,被拆迁房屋系张学松、付征菊、张学翠三人共有,基于此,法院认定对于《房屋拆迁补偿协议》涉及的安置房所有权,三人系共同共有;同样,北京市高级人民法院在案号为(2015)高民终字第00887号民事判决书、江苏省无锡市人民法院在案号为(2009)南民一初字第417号民事判决书中判决动迁(拆迁)安置房的所有权应当归属于原所有权人。从司法实践的做法中可以得知,动迁安置房所有权应归属于原产权人。


3.    实际操作的便利性

《物权法》第9条、第14条规定不动产物权以物权变动登记于不动产登记簿为生效要件,未经登记不发生物权变动效力,法律另有规定的除外。由此可见,不动产所有权的产权登记,不仅仅是公示公信要件,更是认定所有权归属的生效要件。而动迁过程所涉标的价值量大,所影响的利益深刻,需要审慎为之。由于房屋的产权登记明显、清晰,政府相关部门开展动迁补偿工作时以产权登记簿为依据与房屋的产权人进行沟通协调,以确定补偿的方式及相关要素更具有明晰性、操作性,也更符合保护私人合法财产所有权的法律精神。

综合法律依据、司法实践及实际操作的可行性、便利性考虑,本案中的动迁安置房应当是对被拆迁房屋所有权人王某及其母亲的补偿安置,所有权应当归属于王某及其母亲。王某的姐姐对该动迁安置房不享有所有权。

 

二、王某对动迁安置房的房屋转让款是否有权主张分配?

根据以上分析,王某姐姐对该动迁安置房不享有所有权;但动迁组考虑到王某姐姐居住于该房屋的事实,在核算面积时却将其人头计算在内,结合安置房的主要用途在于保障居住,探究其原因,在于保障王某姐姐居住权益的考虑。

(一)居住利益的性质

居住权制度来源于罗马法时期,其产生根源在于为了特定人的利益而设定,具有很强的人身依附性。居住权是对应于所有权的一种权利,简言之,就是非所有人依法律规定或合同约定而对他人所有房屋的全部或部分享有占有、使用、居住的权利。居住权作为物权的一种,具有长期性、无偿性、人身依附性等特点,居住权的主要目的在于保障妇女、老人和未成年人居住的权利,是按照法定或约定的方式使用房屋的一种权利。其主要行使权利的方式就是占有和使用,使用是居住权的核心,而且使用也限于居住为主要目的,这是居住权制度设立的本来含义所在。

(二)我国对居住权居住利益的认定

有学者认为我国法律承认居住权,保障特定人群的居住权利,并主要体现在婚姻法、老年人权益保障法、未成年人保护法以及最高人民法院的相关司法解释中。《物权法草案》曾经将居住权的定义、设立情形、居住权人的权利义务、居住期限、所有权与居住权关系、撤销居住权、居住权消灭、撤销登记等予以规定,但是《物权法》终还是删除了居住权条款。可见我国各部门法并未对居住权作出明确规定,更未形成统一系统的居住权法律条文。

尽管如此,法院在司法实践中并非漠视对居住利益甚至对居住权的保护。在蒋丽与罗英才物权确认纠纷案中,原审人民法院北京市朝阳区人民法院认为公民对房屋享有的合法居住权受法律保护,判决产权人对安置房的所有权虽受保护,但被安置人的居住权应当受到保护;北京市第三中级人民法院在二审判决中维持原判,认定被安置人对安置房享有居住使用的权益;同样,在案号为(2009)南民一初字第417周雷诉周英等房屋居住权纠纷——居住权利益的补偿标准一案中,江苏省无锡市南长区人民法院在其裁判要旨中提出,一方依据拆迁政策与他人共同取得安置房屋的居住权,即使共同居住的他人已取得该房屋的所有权,也不能排除其对房屋享有占有、使用的权利,即享有居住权。在一方居住权人另行购买或租赁房屋并自动迁出安置房屋后,其居住权归于消灭,但其享有向房屋所有权人主张经济补偿的权利。该案中因房屋转让导致周雷居住权消灭,但是其居住利益仍应得到保障,故被告周英应当向周雷支付居住权补偿款。除此之外,司法实践对居住权普遍采取承认与保护的态度。如湖南省高级人民法院(2017)湘行终1415号行政判决、广东省高级人民法院(2017)粤民终565号民事判决、河南省高级人民法院(2017)豫行终2466号行政判决、贵州省遵义市中级人民法院(2017)黔03民终7355号民事判决等判决中,各地法院均表示公民享有的居住权受到法律保护。可见,法律虽未对居住权予以明文规定,但各地法院对保障公民的居住权居住利益采取普遍认可的态度。居住权已然成为公民实际享有的重要权益。鉴于此,因本案中王某姐姐的户口与王某的家庭户口并未分离,仍处于其家庭关系中,且除被拆迁房屋外别无其他住所,故王某姐姐对动迁安置房享有居住权利益,有权主张继续居住于该房屋中;如果王某将该动迁安置房进行出售,其姐姐有权向其主张分得部分款项作为居住权利益的补偿。

 

三、结论

综上所述,因被拆迁的房屋产权证明上系王某及其母亲的名字,故动迁安置房的所有权归属于王某及其母亲,王某姐姐不享有所有权;但是,因为王某姐姐落户于王某的家庭户口上,且除被拆迁房外再无其他住所,因此对安置房

享有居住权,在安置房未转让时有权主张居住在内,在安置房被转让时有权主张部分款项作为居住权利益补偿。

相关问题延伸

政府因公共利益、建设开发等原因需要征收、拆除个人房屋的,会通过补偿款或者动迁安置房的方式给予被征收人或被拆迁人补偿,这是基于对所有权的补偿;同时也会基于现实需要,给予户口在同一处的同住人以居住权利益保障。因居住权的存在会对所有权权能产生一定的影响,故在实际操作中需要区分以下情形:

一、若被拆迁的房屋系自有产房,户籍在产权人家庭户口上的同住人若除该房屋别无其他住所居住的,采取安置房补偿的,同住人对分配的动迁安置房享有居住权;采取动迁款补偿的,对分配的动迁补偿款享有一定的份额以保障其居住权益;

二、若被拆迁的房屋系租赁房屋,户籍在产权人家庭户口上的同住人若除该房屋还有其他住所居住的,无论采取何种补偿方式,该同住人都对该补偿享有居住上的利益主张。

三、若被拆迁的房屋系公租房,同住人与承租人的户口均在该房屋处。此时为保障同住人的居住权利益,无论同住人除该房屋之外是否存在其他可供居住的住所,对于动迁的补偿款都有权加以主张。

 


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