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上海房产律师|与朋友合伙买房陷产权纠纷旋涡,多人合伙买房如何避免纠纷?

来源:www.tangrongbin.com | 作者:上海房产律师 | 时间:2018/12/16

案例概述


杨某和王某某系朋友。为购买房屋,由杨某出资120万元,王某某出资120万元,并由被告于2013215日出面签订《上海市房地产买卖合同》,购买了本市徐汇区斜土路的一套总价240万元的房屋。现该房屋登记在王某某一人名下。杨某与王某于201327日签订《合伙买房协议》,协议中对各自的出资比例及享有的房屋份额进行了约定。出资金额及所占比例分别为:杨某出资120万,占50%产权;王某某出资120万元,占 50%产权。该房屋所有权归双方共有,双方共同行使所权。

该房屋于20136月办理了产证并登记在王某某名下。后杨某多次向王某某要求加名,但王某某一直不予配合。杨某现起诉确认王某某占该房屋50%产权份额,要求王某某配合办理过户手续。

王某某不同意杨某诉请,请求法院驳回其诉讼请求,该房屋产权按现状。


案例分析


本案是与朋友合伙买房纠纷案例。杨某是房屋出资人且有《合伙买房协议》和王某某为买房出资相应的转账付款记录,上述证据足可以证明杨某为该房屋的购买进行实际出资。

根据物权法的相关规定,房屋系杨某和王某双方共同购买,故二人对该房屋均享有权利。双方在协议中已约定按出资比例对房屋享有产权份额,故杨某享有50%的产权份额。

杨某享有该房屋的产权50%份额,杨某要求在房产证上加名完全符合法律规定。


上海房产律师小课堂

在很多特殊情况下,有人可能会选择合伙买房。但是合伙买房是有一定的风险的,所以在决定的时候一定要慎重。


1、多人合伙买房会有哪些风险?

使用风险

“合伙买房”的房屋属于所有投资人的共有财产,在使用和出售过程中,决策权就很难属于一个人,购买的房屋如何出租,出租给谁,如果合伙贷款人是住在一起的,房屋的使用面积应该如何分配,好的位置和差的位置怎样协调等问题如何解决成为难题。

合作风险

如果合伙贷款购房的一方准备将房屋出售或出租另一方却不同意,这时候谁具有决定权?此外房屋出售或出租后其租金或出售收益该如何分配等都需要进行详细的约定。

市场风险

一旦楼市遇冷、房价降了合作双方又要如何处理?合作购房亏损如何分担?

对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。


2、多人合伙买房如何避免纠纷?  

为避免纠纷,合伙买房时要注意以下三点:

弄清共同共有和按份共有的区别

共有产权在进行产权登记时有两种方式:一种为共同共有,一种为按份共有。不同的登记产生的法律后果不同,分割方式也不一样。

简单地说,共同共有是不分份额大小的共有,分割时原则上是均分,同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。

所以,如双方出资不同,就应当登记为按份共有,并且将各自所占份额写清楚。

签订书面协议

光在产权登记上注明还不够,最好还能签订一份书面的协议:写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割,相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等等,将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷,这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。

银行借款详细约定

实务中,对以一方名义向银行借款并按月偿还的性质如何认定,法院有不同的理解。有的法院认为一方向银行的借款也属于该方出资,是通过融资方式的出资;有的法院则认为,只有实际拿出来的首付和每月已归还的利息和本金才算是出资。

因此,如以一方名义向银行借款并独自归还,应当在书面协议中写清楚银行借款是否算一方出资以及将来的分割方式。如以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,应当详细约定款项进出的账户,每月还款也应当通过银行转账。有的案件中一方把现金交付给借款的一方来还贷,这在产生纠纷后就难以举证自己的出资款项了。要在共同投资中避免这样的风险。

人们在买房时,如果由于某些条件的限制,而有与他人合伙买房的必要时,您要注意对可能存在的风险进行防范,签订好相关的书面协议,保存好相关的单据资料,避免发生纠纷。


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