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汤容滨律师房屋买卖合同纠纷亲办案例选

来源:汤容滨律师网 | 作者:汤容滨 | 时间:2017/6/20

系争房屋系由上海市制造局路XXX号房屋动迁安置的配套商品房,建筑面积78.78平方米。2009年9月29日,系争房屋的产权权利人登记为被告。系争房屋在上海市房地产登记簿备注处注明:配套商品房自登记之日起5年内不得转让、出租。2013年3月18日根据沪府发(2011)44号通知:配套商品房自登记之日起3年内不得转让、出租。

2011年9月30日,原、被告签订房地产买卖合同一份,合同第二条约定,该房屋总价为55万元整;第四条约定:在签订房地产买卖合同后,被告于2011年12月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接;第六条约定,在2012年10月15日前,由于被告故意拖延或者不及时提供相关材料的或本合同所涉房地产在转让过户前,因被告的原因房屋被有权机关查封、拍卖或被告又将房屋抵押、出卖给他人的,则视为被告违约,原告按本合同第十条追究被告的违约责任;第十条约定:被告未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接、房地产抵押以及房地产权利转移)给原告,被告应当支付违约金,违约金按原告已付款日万分之二点一计算,违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止;附件四付款协议约定,于2011年9月30日前,原告支付被告计人民币55万元整。合同签订后,原告于当日向被告支付55万元,被告写下收据予以确认。

2012年4月18日,被告寄函件给原告在买卖合同上所留地址,表达了解除合同的意向,但函件因无法送达而被退回。

2012年4月23日,上海市第二中级人民法院作出(2012)沪二中民二(民)终字第534号民事判决,判令系争房屋的房屋产权归共有。上述案件审理中,当事人不要求在诉讼中对系争房屋予以分割。

2012年11月8日,原告在系争房屋产权证上登记单方预告。



另查明,2012年9月25日,案外人李某某因犯合同诈骗罪被上海市徐汇区人民法院判处有期徒刑五年,并处罚金三万元。(刑期自2012年3月30日起至2017年3月29日止)。现李某某在上海市南汇监狱服刑。

2013年4月12日,就起诉李某某民间借贷纠纷一案,上海市黄浦区人民法院作出了(2013)黄浦民一(民)初字第546号民事判决,判令李某某于该判决生效之日起十日内归还戴萍借款65万元及相应的利息。该案经审理查明:……2011年10月1日,李某某再次向戴萍借款55万元,……。被告确认上述判决中的借给李某某的55万元就是本案系争的55万元房款。

再查明,系争房屋现仍由被告使用至今。

2013年12月25日,本院向原告发出告知书,释明原、被告之间房屋买卖并非真实意思的表示,55万元“房款”实为借款,并给予原告十天时间变更相应的诉讼请求。但是原告在本院规定的期限内并未变更诉讼请求。

以上事实,由房地产权证、房地产买卖合同、收据、(2012)沪二中民二(民)终字第534号民事判决、(2013)黄浦民一(民)初字第546号民事判决、提审笔录、告知书、双方当事人陈述等证据证明,本院予以确认。


本案的争议焦点为:原、被告之间签订的房屋买卖合同是否是真实意思的表示。本院认为,原、被告虽然就系争房屋签订了房屋买卖合同,但是从查明的事实来看,上述合同的签订、履行与正常的房屋交易明显不符。具体阐述如下:第一,从原、被告双方签订合同的过程来看,原告在没有看过系争房屋、对系争房屋不了解的情况下,签约与付款在同一天完成,显然不符合常理;第二,系争房屋建筑面积78.78平方米,位于松江地区,2011年9月成交价55万元,显然明显低于当时的市场价;第三,原告对于签订合同的过程表述不清,其虽然称是中介介绍,但连中介机构名称、联系方式都无法说明;第四,合同第四条约定,在签订房地产买卖合同后,被告应于2011年12月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接,然而系争房屋至今未能实际交付;第五,被告作为房屋出售人在收到房款后立即将房款处分完毕,与正常的房屋交易中买卖双方的行为方式有较大的偏差;第六,案外人李某某称签订合同当天其在现场,被告的房屋只是借款所作的担保。对于李某某所述真实与否在所不论,但是原告曾说是李某某介绍,又说李某某是否在现场不清楚,可见原告所述有矛盾之处。最后,被告在庭审中亦提出其愿意归还收到原告的钱款。综上,本院认定原、被告之间所签订的房屋买卖合同并非双方真实意思的表示,双方之间的“房款”实为借款,故双方签订的房地产买卖合同并未成立。经本院释明后,原告并未在本院规定的期限内变更诉讼请求,故原告在本案中的所有诉讼请求,本院均不予支持。如原告要求被告归还钱款的,可以原、被告之间的借贷关系另行提起诉讼。综上,依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定,判决如下:

驳回原告的所有诉讼请求。

案件受理费856元,由原告负担(已付)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


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汤容滨律师,成功案例:租赁纠纷案;欠款纠纷案;交通肇事人身损害赔偿案;故意伤害案;合同纠纷案;相邻权纠纷案;房屋买卖纠纷案等案件。参加公益活动:1、受邀为浦东新区浦建街道平安志愿者法律讲座。2、参加宝山区志愿者法律讲座3、参加闸北区法律援助发表相关论文。1、商品房质量缺陷纠纷中业主诉讼维权技巧.《上海房地》第8期。2、客运伤害案件中承运人侵权责任的构成.《闸北律师》第11期3、二手房交易中买方的法律风险及应对.《上海房地》第9期


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